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Energetische Gebäudesanierung

Energetische Gebäudesanierung lohnt sich

Derzeit wird jährlich rund 1 % des Gebäudebestandes energetisch saniert. Ziel der Bundesregierung ist es, die Sanierungsrate auf 2 % zu verdoppeln. Dadurch sollen bis 2050 die Treibhausgase um rund 80 % gegenüber 1980 reduziert werden.

Thorben Wengert  / pixelio.deDoch der Investitionsstau im Wohnungssektor ist gewaltig: 65 % der Fassaden sind nicht gedämmt, ebenso sind 30 % der Dächer und 60 % der Fenster energetisch als schlecht zu bezeichnen. Hinzu kommt, dass ein weiterer großer Anteil der Bauteile nicht dem aktuellen Stand der Technik entspricht.
Auch viele Heizkessel sind veraltet und arbeiten nicht mehr wirtschaftlich. Der hohe Anteil an Öl- und Gasheizungen in Bayern, kombiniert mit dem hohen Anteil an nicht effizienten Heizungen (78 % lt. BDH), zeigen das Potential bei der Anlagentechnik.

Neben der Erhöhung der Sanierungsrate ist auch die Sanierungstiefe, also die Kombination von Maßnahmen energetischer Optimierung, zu steigern. Nach wie vor sind aber fehlende Finanzmittel, fehlende Liquidität und mangelndes Interesse Haupthemmnisse für energetische Gebäudesanierungen.

Renovierungsmaßnahmen werden häufig in Betracht gezogen, wenn die technische Lebensdauer eines Bauteils, z. B. Fenster oder Heizung, erreicht ist. Dann sind dringend Sofortmaßnahmen zu ergreifen. Wenn aber aufgrund der ohnehin anstehenden Renovierungen investiert wird, dann macht es Sinn, den energetischen Zustand zu verbessern, denn aufgrund der langen Lebensdauer der Bauteile wird vermutlich die nächsten 30 Jahre keine Erneuerung mehr erfolgen. Sollten die Energiepreise in der Zwischenzeit steigen, wovon man ausgehen kann, und wurden keine Maßnahmen zur Energetischen Sanierung ergriffen, führt dies zu erheblich höheren Energiekosten.

Es ist also empfehlenswert, statt des bloßen Austausches der Bauteile (sog. Ohnehin- oder Sowieso-Maßnahmen) eine bessere Ausführung (z. B. zusätzliche Wärmedämmung) bei einer anstehenden Renovierung mit zu berücksichtigen. Eine Studie des Verbandes der bayerischen Wirtschaft (vbw) kommt zu dem Ergebnis, dass sich Investitionen zur energetischen Sanierung aufgrund der Bauteil-Lebensdauer von 30 Jahren selbst bei geringen Energiepreissteigerungen lohnen.

Bei einem sachlich richtigen Vergleich zwischen Ohnehin-Maßnahme und energetisch verbesserter Maßnahme ergeben sich daher aufgrund der Energieeinsparungen erhebliche Renditen. Beispielrechnungen zeigen, dass für ein Zweifamilienhaus mit 200 m2 zwar Sanierungskosten von rund 78.000 Euro anfallen. Dabei liegt der Ohnehin-Anteil bei rund 65 % (diese Rate deckt sich auch mit den Ergebnissen des vbw).

Setzt man nun die Energiekosteneinsparung, die durch die zusätzliche energetische Sanierung erzielt wird, in Beziehung zu den Kosten für die energetische Sanierung, dann ergibt sich eine Verzinsung des mehr eingesetzten Kapitals von 12 % - und das bei einer moderaten Energiepreissteigerung von nur 3 %! Die Rendite erhöht sich, wenn man die reale Energiepreissteigrung heranzieht. So haben sich die Ölpreise z. B. vom 15.07.2001 zum 15.07.2012 von 37,26 auf 91,09 Euro/100 l erhöht, das ist eine mittlere jährliche Steigerung von rund 13 %!

Auch eine mangelnde Liquidität kann durch intelligente Finanzierungen in Kombination mit der Energiekosteneinsparung gelöst werden. Für potentielle Sanierer ist daher eine sichere und langfristig verbindliche Festlegung der Fördermittel der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) erforderlich. Eine Einigung zur einfachen Regelung der steuerlichen Abschreibung der Kosten, z. B. über10 Jahre wäre zudem hilfreich.

Zur KfW-Förderung

Die Förderprogramme sind sehr vielseitig und umfangreich und unterliegen leider häufig Aktualisierungen. Deshalb ist auch hier der beste Rat den man geben kann: Suchen Sie sich einen Energieberater, der den Förderdschungel beherrscht.

Im Wesentlichen kommen aber folgende Programme in Frage:

Kreditvariante:

  • Programm 151 Darlehen mit Tilgungszuschuss je nach Güte der Sanierung
  • Programm 152:Darlehen für Einzelmaßnamen
Investitionszuschuss
  • Programm 430: Zuschuss je nach Güte der Sanierung

Baubegleitung

  • Programm 431
Im Einzelnen:

Alle Wohngebäude mit Bauantrag bis Ende 1994 kommen in den Genuss der vollen Förder- und Finanzierungsmöglichkeiten. Bei Erreichen eines KfW-Effizienzhauses können bis zu 75.000 Euro Darlehen pro Wohneinheit beantragt werden. Ein Sachverständiger muss das Erreichen eines KfW-Effizienzhauses nach Fertigstellung prüfen und bestätigen.
Bei der Durchführung von Einzelmaßnahmen (auch beliebige) beträgt der maximale förderfähige Betrag 50.000 Euro pro Wohneinheit. Einzelmaßnahmen unterliegen technischen Mindestforderungen gemäß einer Anlage, die ebenfalls von einem Sachverständigen zu prüfen und zu bestätigen sind. Eine Baubegleitung kann für das Effizienzhaus und auch für Einzelmaßnahmen in Anspruch genommen werden. Bei Verzicht auf ein KfW-Darlehen wird bei Einzelmaßnahmen ein Zuschuss in Höhe von 5 % gewährt (maximal 2.500 Euro pro Wohneinheit).

Das KfW-Programm „Energieeffizient Sanieren“ bietet die Wahlmöglichkeit zwischen einer Kreditvariante und einer Zuschussvariante (Investitionszuschuss). Dabei sind Tilgungszuschüsse oder Zuschüsse bei einer energetischen Modernisierung von 2,5 % bis 17,5 % bezogen auf die Investitionskosten möglich. Die Höhe des Tilgungszuschusses bzw. Zuschusses ist davon abhängig, ob die Finanzierungsvariante oder die Zuschussvariante in Anspruch genommen wird und welches KfW-Effizienzhaus erreicht und nachgewiesen werden kann:

KfW-Effizienzhaus

Die Zahlen hinter dem Effizienzhaus beziehen sich immer auf den Jahres-Primärenergiebedarf der Energieeinsparverordnung (EnEV). Ein KfW-Effizienzhaus 55 hat z. B. im Vergleich zum Referenzgebäude der EnEV max. 55 % des Jahresprimärenergiebedarfs. Daneben sind die Grenzwerte der Transmissionswärmeverluste einzuhalten. Folgende Niveaus sind bezogen auf die EnEV 2009 gültig:

  • KfW-Effizienzhaus 55
  • KfW-Effizienzhaus 70
  • KfW-Effizienzhaus 85
  • KfW-Effizienzhaus 100 (entspricht dem derzeitigen Standard nach EnEV 2009)
  • KfW-Effizienzhaus 115
  • KfW-Effizienzhaus Denkmal

Das angestrebte energetische Niveau sowie die geplanten Maßnahmen sind bei
Antragstellung durch einen Sachverständigen zu bestätigen. Einen Tilgungszuschuss
erhalten Sie, wenn nach Abschluss des Sanierungsvorhabens das geförderte KfW- Effizienzhaus-
Niveau, sowie die fachgerechte Durchführung der Maßnahmen durch den Sachverständigen bestätigt wurde.

Die Zuschüsse im Programm „Investitionszuschuss“ (ohne KfW-Darlehen) sind immer höher als bei Inanspruchnahme eines KfW-Darlehens.
Eine Baubegleitung zur energetischen Modernisierung eines Wohngebäudes wird derzeit mit 50 %, maximal 2000,- Euro je Gebäude bezuschusst. Baubegleitung kann bei Erreichen eines KfW-Effizienzhauses und bei Durchführen von Einzelmaßnahmen oder Kombination von einzelnen Maßnahmen beantragt werden.

Für den Neubau eines Wohngebäudes kann das KfW-Programm „Energieeffizient Bauen“ in Anspruch genommen werden, wenn ein KfW-Effizienzhaus 70 oder besser bzw. ein Passivhaus hergestellt wird Für das Erreichen eines Effizienzhaus 55 erhält man zurzeit einen Tilgungszuschuss von 5 %, für ein Effizienzhaus 40 werden 10 % Tilgungszuschuss gewährt.

Günstige Finanzierungszinsen stehen auch für Kommunen, Kirchen, Sportvereine, Dienstleister sowie Unternehmen zur Verfügung. Es lohnt sich also, sich beraten zu lassen.

BAFA-Förderung (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle)
Im Marktanreizprogramm der BAFA sind für den Gebäudebestand eine Vielzahl von Techniken wie Solarkollektoren, Wärmepumpen, Biomasseanlagen enthalten. Die Zuschüsse können sich gegenüber der Basisförderung erhöhen, wenn nach energetischer Modernisierung ein bestimmtes KfW-Effizienzhaus nachgewiesen werden kann. Bei Anlagen müssen bestimmte technische Anforderungen erfüllet werden, so z. B. sind die Jahresarbeitszahlen bei Wärmepumpen vorgegeben. Lassen Sie sich die Jahresarbeitszahl vor dem Kauf der Wärmepumpe berechnen, wenn Sie einen Zuschuss des BAFA in Anspruch nehmen wollen.

Ein Energieberater ist mit allen aktuellen Möglichkeiten der BAFA-Förderungen betraut und beim Ausfüllen der erforderlichen Anträge und Erklärungen behilflich.
Bei Neubauten ist keine BAFA-Förderung mehr möglich.

Weitere Sanierungsziele:

Mit der Sanierung eines Gebäudes ist eine Vielzahl von Zielen verbunden. Neben monetären Zielen, z.B. Energiekosteneinsparung, spielen vor allem nichtmonetäre Gründe, wie Wertsteigerung, Werterhalt, Komfortverbesserung usw., eine bedeutende Rolle.

Liegen bei einem Gebäude bereits Schäden vor, z. B. Feuchteschäden an der Fassade, undichtes Dach, marode Fenster usw., dann sind sowieso Sanierungsmaßnahmen erforderlich. Die Mehrkosten für die neuen Bauteile, z. B. der Fenster, sind dann nur noch gering – das Bauteil soll aber die nächsten 20-30 Jahre auch im Hinblick auf steigende Energiekosten Bestand haben. Die Amortisationszeiten sind also immer vor den langen Lebensdauern der Anlagenteile (Heizung: 20 Jahre, Wärmedämmung: 30 Jahre, Fenster: 50 Jahre) und den zu erwartenden Energiepreissteigerungen zu sehen.

Ein Gebäude hat eine lange Lebensdauer. Dies setzt jedoch zum Werterhalt bestimmte Maßnahmen und Investitionen voraus. Mit einer einfachen Amortisationsrechnung ist dieser Werterhalt nicht machbar. Energetische Sanierungen beinhalten aber neben reinen Verbesserungen der Energieeffizienz gleichzeitig erforderliche Instandsetzungsmaßnahmen und tragen automatisch zum Werterhalt bei.

Wird ein Gebäude energetisch auf Vordermann gebracht, führt dies nicht nur zum Werterhalt, sondern auch zu einer Wertsteigerung des Objektes. Dies ist Voraussetzung bei einem späteren Verkauf des Objektes. Die Energieausweispflicht erhöht zudem den Druck nach Energieeffizienz.

Von den erwarteten Kosten sollte man sich nicht abschrecken lassen. Zum einen werden sie durch geringere Energiekosten zum Teil erwirtschaftet, zum anderen sorgen günstige Finanzierungsmöglichkeiten der Banken und Sparkassen oder aktuelle Förderprogramme für überschaubare Kosten.

Daher ist eine ganzheitliche Betrachtung angeraten um sich dann über die nötigen Maßnahmen und deren Reihenfolge im Klaren zu werden. Eine Energetische Gebäudesanierung ist also meist hoch wirtschaftlich und in der Regel finanzierbar - man muss es nur richtig anpacken.